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桐鄉市物業管理辦法

2020-06-04

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桐鄉


59號

《桐鄉市物業管理辦法》已經市十四屆政府第十五次常務會議審議通過,現予以公布,自2008年3月1日起施行。1999年12月30日發布的《桐鄉市住宅區物業管理暫行辦法》(市人民政府令第10號)同時廢止。                        

                  市長:朱海軍


   二○○八年二月十三日








桐鄉市物業管理辦法

第一章    

第一條  為進一步規范物業管理活動,維護業主和物業服務企業的合法權益,根據國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》和其他有關法律、法規規定,結合本市實際情況,制定本辦法。

第二條  本市行政區域內的物業管理、使用及其監督管理適用本辦法。

第三條 本辦法所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業,由業主與物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋及其配套設施、設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

第四條 市規劃建設行政主管部門(以下稱物業主管部門)負責本市行政區域內物業管理的監督管理工作。

公安、城管、工商、環保、衛生等有關行政管理部門應協助物業主管部門做好市行政區域內物業管理的監督管理工作。

街道辦事處、鎮人民政府負責協調物業管理與社區建設之間的關系,協助物業主管部門對物業管理進行指導和監督。

第二章  業主、業主大會和業主委員會

第五條 業主在物業管理活動中,享有國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》規定的權利,并應當履行相應的義務。

第六條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。

業主大會代表和維護全體業主有關物業管理的合法權益,履行國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》規定的職責。

物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意,可以不成立業主大會,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第七條 一個物業管理區域成立一個業主大會。

物業管理區域由物業主管部門會同所在地街道辦事處或鎮人民政府根據物業的共用設施設備配置、建筑規模、社區建設等因素劃分。物業管理區域的劃分,應當征求居民委員會的意見。

新建住宅區,包括分期建設或者兩個以上單位開發建設的住宅區,擁有共同的配套設施設備的,應當劃分為一個物業管理區域。

舊城區規劃范圍內新開發建設的住宅,與周邊原有住宅區房屋相毗連的,經相關業主同意,可以歸并為一個物業管理區域。

第八條 物業管理區域具備下列條件之一的,由開發建設單位、前期物業服務企業或由百分之二十以上業主提議向所在地街道辦事處或鎮人民政府提出申請,物業主管部門給予指導,街道辦事處或鎮人民政府負責牽頭成立業主大會籌備組(以下簡稱籌備組),籌備召開首次業主大會:

(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積百分之六十以上的;

(二)首套房屋出售并交付使用已滿兩年,且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積百分之三十以上的。

第九條 籌備組由業主推舉的代表和建設單位、居民委員會的代表組成。代表產生的具體辦法是:

(一)由物業服務企業(沒有物業服務企業的由街道辦事處或鎮人民政府、居民委員會)向物業管理區域內的業主征詢意見,并組織推舉出業主代表一至五名;

(二)由物業所在地的街道辦事處或鎮人民政府指定當地居民委員會的工作人員一至二名作為代表(居民委員會尚未建立的,由街道辦事處或鎮人民政府在其單位內推舉代表);

(三)由建設單位推舉一至二名代表。

籌備組應當確定召集人,負責牽頭制定籌備組規則和進行相應的籌備工作。籌備組無法確定召集人的,由街道辦事處或鎮人民政府會同物業主管部門在業主代表和建設單位或居民委員會代表中直接指定。

籌備組成員名單應當自成立之日起三日內在物業管理區域內書面公告。

籌備組的工作應當符合《建設部關于印發〈業主大會規程〉的通知》(建住房〔2003〕131號)有關規定。

籌備組應當于首次業主大會會議召開十五日前將會議時間、地點、議題和議程通知全體業主,并書面告知物業主管部門、街道辦事處或鎮人民政府、居民委員會,接受告知的單位應當派代表參加會議,并給予必要的指導。

首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。建設單位應在物業竣工綜合驗收備案前一次性向所在地街道辦事處或鎮人民政府預繳籌備經費,由街道辦事處或鎮人民政府代收代管。籌備經費的使用應堅持節儉、合理,實行多退少補原則。具體預繳標準為建筑面積五萬平方米以下(含五萬平方米)的物業三萬元,五萬平方米至十萬平方米(含十萬平方米)的物業四萬元,十萬平方米以上的物業五萬元。

第十條 業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式,但應當有物業管理區域內專有部分占建筑總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

業主可以以幢、單元或者樓層等為單位推選業主代表。業主因故不能參加業主大會會議需要由業主代表代為表達意愿的,應當于業主大會會議召開前,將其書面意見提交業主代表,由業主代表代為轉交。凡需投票表決的,業主的贊同、反對、棄權意見須由業主本人簽字。

業主或者業主代表因故不能參加業主大會會議的,可以書面委托代理人代為參加業主大會會議。

召開業主大會會議,應當于會議召開十五日前將會議時間、地點、議題和議程書面通知業主本人。

第十一條 業主在首次業主大會會議上的投票權數,按每一房地產權證計一票原則確定,建筑面積超過二百平方米的部分,每滿二百平方米另計一票。但單個業主所計票數不得超過物業管理區域內全體業主總票數的百分之三十。

建設單位未出售或者已出售但未交付的物業,按前款規定計投票權數。

業主在首次業主大會會議后的業主大會會議上的投票權數,按照業主大會議事規則約定的投票權數確定辦法計算;業主大會議事規則未作約定的,按照本條第一款規定計算。

第十二條 業主大會作出決定,必須經專有部分占建筑總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

業主大會制定和修改管理規約、業主大會議事規則,選聘和解聘物業服務企業,對專項維修資金使用和續籌方案作出決定,必須經物業管理區域內專有部分占建筑總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。逾期不參加投票業主的投票權數是否計入已表決的多數票數,由業主大會議事規則約定。但該已表決的多數票數應當達到物業管理區域內專有部分占建筑總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主以上。

業主大會或者業主委員會在其職責范圍內作出的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。

業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

第十三條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則規定召開。

物業管理區域內有百分之二十以上的業主提議或者符合業主大會議事規則規定條件的,業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

第十四條 業主委員會由業主大會會議選舉產生。業主委員會委員應當符合國務院《物業管理條例》規定的條件。

業主委員會是業主大會的執行機構,依法履行國務院《物業管理條例》規定的職責。

第十五條 業主委員會自選舉產生之日起三十日內,持下列文件向物業主管部門備案:

(一)業主大會會議記錄和會議決定; 

(二)業主大會議事規則;

(三)管理規約;

(四)業主委員會委員的名單;

(五)業主大會會議的各項表決情況記錄。

物業主管部門應當向經依法選舉產生的業主委員會出具業主大會、業主委員會備案證明和印章刻制證明。業主委員會應當依法刻制和使用印章。

業主委員會備案的內容發生變更的,應當重新備案。

第十六條 業主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集。

業主委員會召開會議必須有半數以上委員出席,所作決定須經業主委員會全體委員半數以上同意。

業主委員會需要討論、決定的事項應當于會議召開三日前在物業管理區域內公告,聽取業主和非業主使用人的建議和意見。

第十七條 業主委員會每屆任期為三年至五年。

業主委員會任期屆滿兩個月前,應當召開業主大會會議對業主委員會進行換屆改選。業主委員會任期屆滿仍未換屆改選的,物業主管部門、街道辦事處或鎮人民政府、居民委員會應當指導業主召開業主大會會議進行換屆改選。

業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會的,原業主委員會應當自任期屆滿之日起十日內將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交新一屆業主委員會。

第十八條 業主委員會在物業管理活動中為維護物業管理區域內業主共同權益的需要,經業主大會決定,可以以自己的名義依法提起訴訟。

第十九條 業主委員會及其委員未能依法履行職責或者其行為損害全體業主共同利益的,物業管理區域內的業主可以根據本辦法第十三條第三款規定提議召開業主大會臨時會議。業主委員會不按規定組織召開業主大會臨時會議的,物業主管部門、街道辦事處或鎮人民政府、居民委員會應當指導業主召開。

業主大會臨時會議有權根據業主大會議事規則提出質詢、依法撤銷業主委員會所作的決定或者改選業主委員會。

第二十條 管理規約應當對物業共用部位、共用設施設備的使用、維護、管理,物業管理區域環境衛生和秩序的管理,房屋外觀的維護,業主的其他義務以及違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

管理規約自業主大會會議審議通過之日起生效,對全體業主、非業主使用人均具有約束力。

第二十一條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權數確定辦法、業主委員會委員資格和人數以及任期等事項作出約定。

第三章 前期物業管理

第二十二條 建設單位應當在取得商品房預售證前選聘物業服務企業,對物業進行前期管理。

提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則,通過招標投標方式選聘物業服務企業。

住宅物業的建設單位應當通過招標投標方式選聘物業服務企業。但是,投標人少于三個或者物業管理區域的建筑面積小于二萬平方米的,經物業主管部門同意,建設單位可以采取協議方式選聘物業服務企業。

物業管理區域的建筑面積小于二萬平方米的,可直接納入社區物業管理。納入社區物業管理的具體規定由街道辦事處、鎮人民政府結合當地實際制定。

第二十三條 建設單位在銷售物業前應當制定臨時管理規約,作為物業買賣合同的附件。 

臨時管理規約應當對物業共用部位、共用設施設備的使用、維護、管理,物業管理區域環境衛生和秩序的管理,房屋外觀的維護,業主的其他義務以及違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定,但不得侵害物業買受人的合法權益。

建設單位在銷售物業時應當將臨時管理規約向物業買受人予以明示,并有義務作出說明。

物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時,應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。

第二十四條 建設單位與物業買受人簽訂的物業買賣合同應當包含前期物業服務合同的主要內容。

第二十五條 前期物業服務合同約定期限尚未屆滿,但業主大會已按規定選聘物業服務企業的,自業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起,該前期物業服務合同終止。

第二十六條 物業未經竣工驗收或者竣工驗收不合格的,不得交付使用。

物業服務企業接管物業時,應當對物業的共用部位、共用設施設備及相關場地進行查驗,作相應記錄,發現與竣工驗收資料不相符合或者有質量問題的,應當向物業主管部門或者其他有關行政管理部門報告。

第二十七條 在辦理物業交接手續時,建設單位應當向物業服務企業移交下列資料:

(一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,分幢分層平面圖和套型圖,物業區域內道路、地下停車庫、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

(二)共用設施設備清單;

(三)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料、相關場地查驗記錄;

(四)物業質量保修和物業使用說明文件;

(五)業主名冊;

(六)物業管理需要的其他資料。

前期物業服務合同終止時,物業服務企業應當將上述接收的資料移交給業主委員會。

物業交接完畢后三十日內,物業服務企業應當將其中的共用部位、公用設施設備及相關場地查驗記錄、資料移交清單、物業管理用房交接等資料交物業主管部門備存,書面材料及匯總清單須經交接雙方簽字蓋章。

第二十八條 建設單位應當按照物業建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積千分之七的比例配置物業管理用房;但物業管理區域內的物業均為非住宅的,物業管理用房的配置比例為物業建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積的千分之三。

物業服務企業應當在物業管理辦公用房中給小區業主委員會留有專門的辦公空間,其基本的辦公用具經費由所在地街道辦事處或鎮人民政府從建設單位繳納的首屆業主大會會議籌備經費中列支。

建設單位在報建新建物業項目時,應將物業管理用房的面積、位置在設計圖紙中載明。

因依法調整規劃,物業竣工驗收后的實測地上建筑面積超過建設工程規劃許可證載明的地上建筑面積的,建設單位應當對超過部分按照本條第一款規定的比例補充配置物業管理用房;確實無法補充配置的,應當按照該物業管理區域內的物業平均銷售價格支付不足部分的相應價款,列入專項維修資金或者按照業主大會的決定用于物業管理方面的其他需要。

第二十九條 物業管理用房依法屬于全體業主共同所有。未經業主大會同意,不得改變其用途。物業管理用房由房地產管理部門登記建檔。

第四章 物業管理服務

第三十條 一個物業管理區域由一個物業服務企業提供物業服務。

提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。

第三十一條 物業服務合同由業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業簽訂,其內容由雙方約定,一般包括以下條款:

(一)當事人名稱或者姓名和住所;

(二)物業基本情況;

(三)物業服務事項和服務質量要求;

(四)物業服務費的標準和收取辦法;

(五)專項維修資金的管理和使用;

(六)物業管理用房的管理和使用;

(七)合同期限;

(八)違約責任;

(九)解決爭議的辦法。

物業服務合同的條款應當事先經業主大會審查同意,但業主大會已授權業主委員會決定的除外。

當事人對本條第一款第(三)項內容進行約定時,一般應當明確物業服務企業有關業主人身、財產安全防范方面的義務和責任。

當事人對本條第一款第(四)項內容的約定,應當符合本市物業服務收費管理的相關規定。

當事人可以參照物業服務合同示范文本簽訂合同。

第三十二條 物業服務企業承接物業時,應當與業主委員會辦理物業交接驗收手續;業主委員會應當向物業服務企業移交本辦法第二十七條第一款規定的資料。

第三十三條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定提供服務。

物業服務企業應當定期聽取業主和非業主使用人的意見和建議,配合居民委員會做好社區管理相關工作。

第三十四條 物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托專業公司實施,但不得將該物業的整體服務事項委托他人。

物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目,服務報酬由雙方協商確定。

第三十五條 業主應當根據物業服務合同約定按時足額交納物業服務費。業主與非業主使用人約定由非業主使用人交納物業服務費的,從其約定,業主負連帶交納責任。

已竣工但尚未出售或者尚未交付給物業買受人的物業,其物業服務費由建設單位全額交納。

物業產權交易時買賣雙方當事人應當對物業服務費結算有明確的約定。

第三十六條 物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業單位收取有關費用應當向最終用戶提出。住宅物業的最終用戶,按照下列規定確定:

(一)專有部分以單個業主作為最終用戶;

(二)部分業主共有部分以該共有部分的全體業主作為最終用戶;

(三)全體業主共有部分以全體業主作為最終用戶。

第三十七條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業單位不得強制要求物業服務企業代收有關費用。確需委托物業服務企業代收有關費用的,應當簽訂委托代收協議,并支付相應的代收手續費。

第三十八條 物業服務企業實行酬金制收費方式的,物業管理的各項資金應當按規定建賬立制,其收支情況應當定期公布,接受全體業主的監督;實行包干制收費方式的,應當定期公布物業共用部位、共用設施設備以及相關場地經營所得的收支情況。

第三十九條 物業服務合同終止時,物業服務企業應當有序退出,并將本辦法第二十七條第一款規定的資料和物業管理用房等交還給業主委員會。同時,還應當將有關的設施設備管理、裝修管理等未盡事宜與業主委員會或新進駐的物業服務企業做好交(銜)接工作,所有移交資料、物品、財務賬目都必須有書面材料及匯總清單,書面材料及匯總清單須經交接雙方簽字蓋章,同時將匯總清單上報物業主管部門,并向所在社區居民委員會備案。交接工作應在一個月內完成。

第四十條 街道辦事處或鎮人民政府和居民委員會應當配合物業主管部門或者受其委托,調解業主或者非業主使用人與物業服務企業在物業管理活動中發生的矛盾和爭議。

街道辦事處或鎮人民政府轄區內,應當建立由街道辦事處或鎮人民政府、物業主管部門、居民委員會、業主委員會、物業服務企業等單位和人員參加的物業管理聯席會議制度。聯席會議由街道辦事處或鎮人民政府負責召集,主要協調解決有關如召開業主大會會議(含首次、臨時)或業主委員會不能正常開展工作和在規定時間內不依法換屆選舉及不履行職責等影響物業管理區域穩定的問題。

第五章 物業使用與維護

第四十一條 業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備,損害業主共同利益。

因物業維修或者公共利益,業主確需臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備的,應當征得業主委員會、物業服務企業和直接利害關系人的同意,并依法辦理相關手續;物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備的,應當征求直接利害關系人的意見,征得業主委員會同意,還應事先在物業管理區域內公告,并依法辦理相關手續。

業主、物業服務企業臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備,應當采取措施保障通行安全,并及時恢復原狀。

第四十二條 業主、非業主使用人應當按照房地產權證書載明的用途或者規劃行政主管部門批準的設計用途使用物業,不得改變物業使用性質。確需改變的,應當征得利害關系人的同意,報經規劃、國土資源等有關部門批準,并依法辦理相關手續。

第四十三條 經業主大會同意,在物業管理區域內設置臨時停車位的,不得影響其他車輛和行人的正常通行,不得損壞綠地等共用部位、共用設施設備,不得阻礙消防通道。

第四十四條 物業管理區域內依法屬于全體業主共有的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設施設備,經業主大會決定可以移交給相關專業單位,相關專業單位應當接收,并承擔維修、更新、養護責任。業主和物業服務企業應對各相關專業單位的工作給予支持和配合。

相關專業單位因維修、養護、改建、擴建等需要,臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備的,應當預先在物業管理區域內公告,并向所在社區居民委員會備案。施工結束后,有關單位應及時恢復原狀,業主應予以配合。

第四十五條 禁止下列損害公共利益的行為:

(一)違法改變房屋承重結構;

(二)違法搭建建筑物、構筑物;

(三)擅自改建、占用物業共用部位;

(四)損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;

(五)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品,或者存放、鋪設超負荷物品;

(六)超標排放有毒、有害物質;

(七)排放超過規定標準的噪聲;

(八)法律、法規禁止的其他行為。

第四十六條 業主或者非業主使用人裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主或者非業主使用人。

業主或者非業主使用人裝飾裝修房屋,應當遵守相關法律、法規和本辦法的規定以及臨時管理規約、管理規約。

第四十七條 物業服務企業應當加強物業管理區域內裝飾裝修安全事項的巡查,業主應當予以配合。物業服務企業發現業主、非業主使用人在物業使用、裝飾裝修過程中有違反法律、法規和本辦法規定以及臨時管理規約、管理規約行為的,應當依據有關規定以及臨時管理規約、管理規約予以勸阻、制止;勸阻、制止無效的,應當及時報告物業主管部門或者有關行政管理部門。

其他單位或者個人發現業主、非業主使用人在物業使用、裝飾裝修過程中有違反法律、法規和本辦法規定行為的,可以向物業主管部門或者有關行政管理部門投訴或者舉報。

物業主管部門或者有關行政管理部門接到報告、投訴、舉報后,應當依法及時處理。

第四十八條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營活動的,在征得相關業主、業主大會、物業服務企業同意后,方可向有關部門申請辦理審批手續。業主所得收益主要用于補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定用于物業管理方面的其他需要。

第四十九條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主,應當按照國家和省有關規定交納專項維修資金。

第五十條 專項維修資金實行“業主交納、統一存儲、按幢核算、建賬到戶”和“業主決策、專款專用、政府監管”的原則。

專項維修資金屬于業主所有,專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造,不得挪作他用。

第五十一條 物業存在安全隱患,危及公共利益及其他業主合法權益的,責任人應當及時維修養護,消除隱患,有關業主應當給予必要配合。

責任人不履行維修養護義務的,經業主大會或者業主委員會同意,可以由物業服務企業代為維修養護,所需費用由責任人承擔。

業主、非業主使用人在物業使用中發生權益爭議的,可以要求所在地街道辦事處、鎮人民政府或者物業主管部門調解。

第五十二條 建設單位按照國家規定的保修期限和保修范圍,承擔物業的保修責任。建設單位可以委托物業服務企業維修,也可以自行組織維修。

建設單位在物業竣工驗收前,應當一次性向住宅物業保修金管理機構交納物業建筑安裝總造價百分之二的保修金,存入指定銀行,作為物業維修費用保證。

第六章  法律責任

第五十三條 違反本辦法有關規定的,按照國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》及其他有關法律、法規的相關規定由物業主管部門或其他有關行政管理部門給予行政處罰。

第五十四條 物業主管部門及其他有關行政主管部門的工作人員有違反物業管理法律、法規、規章和本辦法有關規定的行為,依法給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

第七章    

第五十五條 業主決定不選聘物業服務企業實行自我管理的,依照《浙江省物業管理條例》和本辦法的相關規定執行。

第五十六條 本辦法自2008年3月1日起施行,1999年12月30日發布的《桐鄉市住宅區物業管理暫行辦法》(市人民政府令第10號)同時廢止。


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